佳兆业集团(1638.HK):大湾区“旧改王”,强势释放土储潜力

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  1、全年销售提升56.7%,拉动收益高增长

  根据佳兆业集团公布,截止至2018年12月,单月合约销售103.97亿,按年增长约105%,合约建筑面积为47.74万平方米,按年增加129.5%。全年来看,2018年12个月总合约销售为700.59亿,总建筑面积为383.7万平方米,较去年同期增加56.7%、37.7%;平均售价为18261元每平方米,较去年同期增加13.8%。

  根据第三方机构克而瑞公布2018全年销售数据,在中国TOP100房地产企业中,(如下图)佳兆业地产排名第36位,排名上升1位。

  

  佳兆业的基本面一向是稳健的,回顾这10年来集团的收益表现(如下图),我们发现,佳兆业集团的收益中,93%的收入来自于物业销售,虽然今年调控有所收紧,但集团的合约销售表现依然创造了历史新高.

  

  佳兆业2008年至2013年连续6年呈现稳定增长,在2009年上市后达到翻倍,之后,即使经历过2014、2015年的“封盘风波”,在2016年很快又恢复增长常态,一度抹平之前的亏损。

  总体来看,从2008年的31.1亿,持续至已公布的2017年收益为327.79亿,预测2018年还会有进一步增长,由此可得,10年间复合增长了近10倍,并且按照房地产周期来看,向上增长趋势有望持续。(如下图)

  行业来看,2018年投资房地产主旋律是追求稳定性和持续性,具体到公司就体现在其销售端和负债端的表现上。佳兆业的销售增长力为集团提供很好的现金流,现金流就保障了偿债能力。来看债务情况。

  2、债务风险可控,现金流稳定

  根据佳兆业2018年中期报披露,截止至6月30日,集团净负债/总资产为38.8%,上半年总借款约为1096亿,一年内短期借款为183亿,其它债务主要为2-5年期(具体票据年期如下图)。整体来看,佳兆业贷款的平均年限是3年,目前债务结构中长债的比例较高,短债的比例较低,短期偿付压力不大。

  

  这样来看,佳兆业债务风险可控,且销售增长保证了盈利能力,可以保持稳定的现金流,那么持续性又如何?来看土储。

  3、稀缺性土储充沛,护城河防御性强

  1)土储货值充沛,重注大湾区

  根据中期报披露,截止至2018年6月底,公司拥有土地储备(未包括公司在推进而未纳入正式土储的旧改项目)约2200万平方米,集中在粤港澳大湾区内。

  

  以现价计算,估计佳兆业土储总货值约3800亿元(权益货值约3600亿元),其中深圳项目货值约1200亿元、大湾区(深圳以外)货值约1300亿元。这说明,佳兆业集团未来将有近4000亿货值将逐渐被释放。

  我们知道,房地产行业向来是“得土储者得天下”,而佳兆业不仅有丰富的土储,更关键的是,还有大量的旧改土储这样的稀缺资源,这就形成了公司防御性极强的护城河。

  2)旧改土储,发展持续性强

  在深圳,能够操作旧改项目的只有两类企业,一是资金雄厚的央企,比如华润、招商;二是旧改经验丰富,且拥有丰富的本土资源和开发经验的民企,就比如佳兆业集团。

  作为深圳“旧改之王”,而公司在深圳的旧改项目有二十多个。在2200万平方米的土储中,有300多万平方米是来自旧改项目转化得来的。其中目前在售的深圳项目就有四个,分别为:雅骏厂旧改,即佳兆业未来城项目;平湖旧墟项目,即平湖佳兆业广场;盐田旧村改项目,即佳兆业盐田城市广场;坂田片区旧改项目,即佳兆业城市广场,这些项目经佳兆业改造转化成优质而成本较低的土储。

  根据佳兆业中期业绩披露,佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米,同比增长91%,且几乎100%的集中在大湾区,这些项目预计将可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

  庞大的旧改土储规模预示着,曾经的旧改之王,如今正从熟悉的战场全面回归。

  总体来看,佳兆业的现在盈利能力强,债务风险可控,土储充沛,项目发展有保障。那么长远来看,对于未来战略规划又如何?